北京商品住宅市场一周点评

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一、总体市场情况

（一）政策层面

1、房企哄抬房价最高罚3万：8月10日，国务院法制办公室对《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》开始公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业资质等级共分4级；对开发企业囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价等行为，主管部门可视情节轻重做出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。【中原点评】：首先，该《意见稿》一出，便招到网友和诸多专家质疑，普遍反映处罚较轻，假如房企擅更容积率，所获利润若远高于最高处罚3万元，谁能保证开发商不愿以身试法；其次，对处罚标准并未做详细规定，只是“可视情节轻重”了得。

2、房屋登记人员上岗前须先考证：8月14日，北京首次“全国房屋登记官考试”举行，全市16个区县住房城乡建设委、房管局登记部门约400名房屋登记人员参加了考试。到2012年北京凡未取得《房屋登记官考核合格证书》的人员，一律不得再从事房屋登记审核工作。【中原点评】：首先，该规定的依据是：2008年，住建部颁发的《房屋登记办法》规定了房屋登记审核人员持证上岗制度。2009年住建部下发通知要求，从事房屋登记工作的人员，要通过房屋登记人员的考核或培训，取得《房屋登记官考核合格证书》，成为房屋登记官，方可从事房屋登记审核工作。其次，这标志着本市房屋登记工作步入标准化、规范化、专业化、法制化轨道。再则，考试较难通过率并不高。该考试包括制度政策和法律知识和具体现实的实务操作能力考核两部分，采用电脑上直接答题，每道题限定时间，限时一过立即翻页，落答或错答不能进行修改。根据之前唯一进行考试的河南省而言，通过率不足10%。

（二）行业动态层面

1、保利地产接手央企退出的北京单价地王：8月10日，保利地产发布公告，决定收购北京蓟门桥项目，这个项目曾经以每平方米27529元的楼面地价成为2010年3月北京单价地王，项目大股东此前为央企中国兵器装备集团公司。对此，保利内部对此产生分歧，理由是该项目成本较高，盈利前景存在较大不确定性。【中原点评】：首先，根据去年国资委发布“清退令”，责令78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务，中国兵器装备集团公司位列其中；另外，在现有的楼市调整下，价格过高的地王一般盈利空间都十分有限，争当地王有可能将企业套牢；此外，应对土地出让进行合理引导，不能完全实行价高者得。

2、北京保障性安居工程建设进度情况：8月12日，住房和城乡建设部公布了今年1-7月全国保障性安居工程建设进度情况，北京市的开工率为70%，已开工套数为14.2万套。市规划委表示，到今年9月，北京市将做到保障性安居工程100%开工建设。【中原点评】：北京“十二五”建设100万套保障房，今年计划开工20万套，工程进度井然有序的进行；其次，“租售结合，以租为主”，保障房中含30%公租房。并且加大公租房供给有利于抑制房价过快上涨。

（三）住宅总体成交层面

本周（2011年8月08日-8月14日）北京住宅网签量2815套，环比上周上涨11.84%，同比下降32.17%，其中新建商品住宅网签成交量1187套，二手房住宅网签成交量1628套，住宅总成交面积29.16万平米，较上周上涨9.71%。本周北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比上涨，但同比上月都出现下跌，北京住宅成交水平进入新的低位。北京中原市场研究部认为，主要是由于北京房地产行业处于盘整期，政策、行业结构等不断调整，影响市场的各层面不断收紧；而相应市场成交面表现出来了供需低迷的状态。

二、北京新建商品住宅周供应断流，成交较前两个月同期成交量成倍下跌 房地产管理软件

本周新建商品住宅网签成交量1187套，环比上周上涨16.37%，与上月同期相比下降50.25%，本周期房网签量981套，现房206套，住宅成交面积共计14.13万平方米，环比上周上涨12.59%，套均面积119平米/套，本周新建商品房总成交网签量2989套，住宅占40%，比上周的45%占比继续下降；同时住宅成交量比前两个月同期成交量成倍下跌。北京中原市场研究部认为：首先，由于近期新建商品住宅供给量大增，各项目调整开盘时间，放量萎缩。进入7月以来，北京商品住宅推盘量减少严重，7月至今北京商品住宅共推房源不及6月单月的4成，且本周出现了继4月第二周（3个多月）以来的首次“零”新增供应；其次，本周商品房成交中，翼之城、诗礼庭等商住项目在限购情况下，优势相当大而成交比重增加，而其网签属性属于非住宅。

本周商品住宅主要集中在如房山、昌平等区域的价格低、户型面积小的郊区盘，其中位于昌平县城的金隅万科城位居销排帮榜首，其次就是房山加州水郡、中粮万科长阳半岛。

三、北京二手住宅价格刚性区域成交集中 房地产管理软件

本周二手住宅网签成交量1628套，环比上周上涨8.75%，同比下降7.71%；住宅网签成交面积15..02万平方米，环比上周上涨7.12%。根据北京中原市场研究部统计，本周中高档二手住宅（统计对象为一般商品房、公寓和别墅）价格环比上涨0.37%，本周二手房住宅成交套均面积为92平米/套。在北京房地产稳中有降的大趋势下，北京二手住宅望京、中关村、万柳、西四环等部分热点区域的楼盘成交价格出现反弹，北京中原市场研究部认为：首先，相对于新建商品住宅郊县供求大增，二手住宅成交主要集中于市内的6个区，并且比重不断增加，势必拉高整体成交价格水平；其次，上述成交热点区域，都有其各自较强的区域优势，成交量集中，价格刚性大。

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