北京再推卖地新花样 雷大雨小恐难影响市场

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8月4日，北京国土局推出门头沟永定镇一住宅用地，首次采用“限房价、竞地价”的方式出让。即已被确定的地价不变，房价报价最低者最后胜出。

“换汤不换药！”高策顾问董事长李国平则给出了不同的解释：“与之前的定房价、竞地价相比，二者都是在压缩开发商的利润空间，拿地之后开发商们比的是操作能力和成本控制能力，若有一点风吹草动，就会完蛋的。”

尽管如此，在采访中，多位业内人士认为，曾被誉为最公平的招拍挂制度，扮演了推高地价甚至房价的罪魁之后，遭到了业界的诟病，因此一场“改良”运动呼之欲出，经历了多方的博弈之后，正在艰难的上路。

姗姗来迟的尝试

北京此次推出的卖地新玩法，其实并不新鲜。早在2007年，在招拍挂制度的牵引下，开发商掀起了一轮又一轮的疯狂抢地浪潮，各地“地王”前赴后继，横空出世，地价、房价随之一路飙升。在此情境下，有业内人士套用政策性住房土地的出让模式，建议尝试“限地价、限房价”的土地出让模式，但当时并未引起地方政府的重视。

只因2007年房地产管理软件狂飙突进后，2008年，受到调控和金融海啸的双面夹击，房地产进入了第一轮调整期，土地市场亦随之从疯狂骤然进入冰冻期，招拍挂制度的改良也被搁置。2009年，在政府伸出援助之手后，房地产又恢复了过去的繁荣，地王开始大行其道，助推房价再次飙升。

严厉调控呼之欲出。2010年“两会”刚刚结束，北京土地局迫不及待地推出了数块土地，并在开发商非理性的争夺下，造就了“一日三地王”的神话，并成为新一轮严厉调控的导火索。

房地产调控中，调整地价亦是重头戏。2010年10月，深圳首次尝试“限地价、竞房价”，并成功出让了宝安区一块建筑面积约为6.5万平方米的住宅用地。此后，少数地方政府效仿深圳，并拿出少许土地尝试。

而此时北京国土局则推陈出新，采取了“竞地价、限房价”的模式，尝试土地出让。2010年5月，被拿来做实验的“房山区长阳镇起步区6号地块”成功出让，然而，地产中国网通过得主中铁置业了解到，该地块获利并未像之前想象那样高。

但该出让方式得到了肯定。2011年年初，“国八条”中明确提出：进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

然而这一规定并未得到业界的赞成。有“大炮”之称的华远地产董事长任志强在其博客中撰文指出，“‘限房价、竞地价’的方式恰恰暴露了政府贪婪的本性。遏制房价本应是‘限地价、竞房价’，在保证了公有土地的开发成本和出让金收益之后，希望让房价越低越好才能让房价向下竞价，这本是个小学生也能弄清楚的账。但‘限房价、竞地价’则相反，政府可以任意的确定房价的限定水平，同时又可以让政府的收入不满足于合理的地价水平，在竞价寻求并获取更大的收益，并把所有的市场风险转嫁给开发商，即政府想拿的一点不能少拿，留给生产者的就只有‘雷锋’精神了房地产管理软件。”

而全国工商联房地产商会会长聂梅生同时认为，“‘降房价，竞地价’我认为不太可能，要求房价下降，但是地王不断的出现，因为竞拍中去年土地出让金创了历史新高，因此这样的说法是不对的。要求房价下降，地价上升是不现实的，如果这样继续的话，是难以保障的，最终会引发金融风险，因为最后都在银行抵押的，因此现在到了重新审视的时候了房地产管理软件。”

因此，今年5月，国土部在发布的《关于坚持并完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》中肯定了“限地价、竞房价”的模式，并要求各地灵活尝试。

毋庸置疑，北京国土局此次首推该方式出让土地，显然是在执行国土部的政策，但与业界的期望相比，还是“来得晚了点”。

微乎其微的影响

目前，土地出让还是以传统的“招拍挂”方式进行，而“限地价、竞房价”等新的土地出让方式并未形成气候，因此对整个地价、房价的影响微乎其微。

“政府的意图是为了控制房价，但这已经是一个完全非市场化的行为了，本来房企拿地的意愿在下降，实施这个卖地新方式之后，地价不能变，向下竞争房价，就说明开发商是不能多赚钱的。”李国平认为，“在目前形势下，可能没有人愿意冒险，我认为这是政府的一厢情愿房地产管理软件。”

李国平解释说，以前大家疯抢土地是习惯意识下的东西，而经过调控之后，土地已经不稀缺了，也就是说土地在某种程度上不抢手了。

一语中的。自此轮“史上最严厉的调控”来袭之后，开发商拿地的意愿陡然下降，地方政府的土地收益亦大幅下滑。

以北京为例，去年土地出让金突破了千亿，统计数据显示，今年上半年，北京土地收益仅为326.7亿元，只完成了去年全年的3成左右。

全国其他城市亦如此。今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。一线城市和发达的二线城市土地出让金出现下滑，其中北京同比减少超过48%。

李国平认为：“严厉调控当头，房价下行趋势明显，在此情况下，这个新玩法对地价、房价影响微乎其微，因为整个市场不会因为卖地有了新花样而发生巨大变化，要说地价下行，只能说是严厉调控的结果。”

而以此方式拿地，阳光100常务副总裁范小冲则有另一种担忧，他认为，招拍挂制度对不同的地块有不同的规则，但以这样的新方式，拿地之后，在价格上是不是最终能够严格执行，还值得观察。

范小冲举例说：“比如当年的很多限价房，后来的销售价格全都超出了当时政府设定的上限，超了也就超了，因为当时没有出台相关的制约政策和方式。”应该把“限地价、竞房价”的模式作为土地出让的主导模式，而且将其制度化、规范化和长期化，如此，才能有效抑制地价、房价的大起大落。房地产管理软件

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