我国“限地价竞房价”政策还需更进一步  

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继试点“限地价、竞配建政策性住房”等土地出让方式后，北京商品房市场增添了一种全新的土地出让方式。8月4日，北京首个“限地价竞房价”的地块——门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。据悉，这是北京市国土部门又一破解高房价难题的新举措。

所谓“限地价竞房价”，按照北京市国土局的解释，就是在地价事先确定好了之后，再设定一个最高售价。然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格，承诺销售价格最低的就是土地的竞得人。

长期以来，我国房地产市场对商品房的土地供应实行的是“招拍挂”制度，简单地说就是根据“价高者得”的原则，哪家开发商出的价最高，土地就归哪家开发商所有。这种模式的最大好处是可以通过竞拍使土地的价值得到最大化的体现，出让土地的地方政府也能获得更多的收益。但是，它的弊端也是一目了然的，这就是在开发商的追逐之下，土地价格扶摇直上，促使“地王”频出，导致商品房的价格也随之不断地攀升上新的台阶，脱离了普通民众的购买力，使商品房市场成为远离居住需求的一个投资投机型市场。而且，这种制度也加剧了地方政府对房地产市场的依赖，在“土地财政”制度的驱使下，地方政府普遍对房地产市场调控抱有观望敷衍的态度。

此轮房地产调控开展以后，这种极易助推房价上涨的“招拍挂”制度受到了舆论广泛的批评。但是，考虑到现实因素的制约，在目前彻底取消这一制度还缺乏可行性。“招拍挂”制度至少保证了商品房土地供应的公开透明，试想，如果由掌握了土地供应权力的地方政府将土地私相授予某些开发商，必然会出现权力与开发商之间的“寻租”交易，而开发商绕过“招拍挂”低价取得土地以后，它反而有了更多地攫取市场暴利的机会，不可能从根本上推动房价下降。北京推出的这个“限地价竞房价”措施，对原有的“招拍挂”制度进行了大幅度的改革，一方面，出让土地事先确定价格，避免了在竞拍者哄抬之下地价的无节制飙升，另一方面，它将土地提供给对未来房价出价最低者，既保证让开发商能够保有其合理利润，又切断了开发商随意推升房价的可能性。在以往“价高者得”的模式之下，参与竞拍的开发商为了得到土地，可以毫无顾忌地报出高价，因为它们可以把这种成本转嫁到市场，但在现在这种“价低者得”的模式之下，开发商参与竞拍就必须认真的掂量一番，在竞拍机制的作用下，开发商必须以压缩自己的利润空间来得到土地，从而有利于压低房价。

因此，北京市此次推出的“限地价竞房价”制度，对于目前正在深化的房地产市场调控，是具有一定推广价值的一种新的思路。当然，这项政策刚刚推出，就其内容来说还有需要进一步细化的地方。比如，政府对于所推地块的价格是如何确定的，就需要有足够的理由。此次北京市推出的东辛坪村项目地块，出让价限定为222285万元，每平方米成本地价为5850元，即使以政府限定的房屋销售最高限价13600元/平方米计算，地方政府的得利也超过40%，如果这个地块在竞拍中得到的销售价更低，地方政府得利在房价中所占的比例就将更高。

我国商品房价格之所以居高不下，其中一个重要原因便是土地成本占有的比例过高，此次北京市推出的“限地价竞房价”制度，还没有在改变这个现实上作出更多的努力。显然，政府在采取措施遏制开发商从市场攫取暴利的同时，还必须对自我的利益追求作出有力度的限制。只有政府和开发商共同努力，减少从房地产市场“掘金”的冲动，我国的房地产市场调控才能真正收到实效。房地产管理软件

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