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上海楼市"黄金十年"终结  轨交中等户型为王

从去年初开始的“史上最严厉”的调控开始，上海楼市的“黄金十年”宣告终结，但基于城市化进程和百姓储蓄的逐年增长，楼市依然会有“白银十年”。随着购房资格、贷款等手段步步升级，同时去年也成为了上海的“保障房元年”和“刚需元年”。应该说，除了限购、限贷这类短期手段外，保障房将会是长期改变楼市的根本性因素。

保障房挤占市场份额

　　从全国来看，2010年全国销售商品住房约900万套。今年要建设的各类保障性住房和棚户区改造住房约1000万套，也就是说，今年的保障类住房和市场商品类住房大致是1：1的规模，整个“十二五”期间，将新建各类保障性住房和棚户区改造3600万套。按照国家整体目标，未来5到6年，全国城镇居民家庭的住房将会有20%以上是保障房。

　　全国来说，保障房将打破商品房一家独大的格局。而从上海来看 ，也是如此，今年上半年，上海全市商品住宅新开工面积1200万平方米，而保障房上半年共新开工（筹措）约750万平方米，也就是说，每5套新建住房中，就有2套是保障房。

　　而未来，根据上海房管局的规划，“十二五”期间，上海计划新建住宅1.3亿平方米，其中总面积的50％、套数的60％为各类保障性住房。显然，保障房的大举开动势必挤占了商品住宅的需求量。

　　此外，去年上海76％的住宅供地是给保障性住房的，虽然今年上半年全市商品住宅新开工1200万平方米，同比去年增长22.6%，但全市新建商品住宅销售710万平方米、二手房交易770万平米，同比去年分别下降15.4%、32.4%的销售数据，无疑正式宣告了房地产黄金时代的结束，迎来了白银时代。

保障房影响哪类商品房？

　　当然，白银时代，依然是非常好的，商品住宅做好定位，依然可以在“保障房时代”、“刚需时代”谋求发展。

　　我们看一下上海保障房的特性，从结构来看，今年上海要建设的26.6万套保障性住房和棚户区改造住房中，经济适用住房为8万套，限价商品住房（动迁安置房）10万套，公共租赁住房4万套，廉租住房0.5万套，廉租租赁住房补贴0.9万户，棚户区改造3.2万户。也就是说，其中属 于原商品房购买力范畴的，只有经适房和动迁安置房合计的18万套，其余的公租房、廉租房的保障群体本身并不属于商品房购买力的范畴内。

　　而从经适房和动迁安置房的价格上看，上海的经适房单价在5千/平米～9千/平米之间，动迁安置房价格略高，但一般也不会高于1.7万/平米。购买力来说，经适房目前的家庭人均收入标准在年收入4万元以下（两人家庭在4.4万以下）、人均资产在12万元以下，明年或许将更宽松。换算到商品房购买力的话，以三口之家来看，总价在120万以内，估计到未来可能放款经适房申请门槛，也就是说，总价在120万到150万以内、最多180万以内的商品住宅会受到“分流”。

经适房和动迁安置房的分布上，则基本都在外环线周边，不会进入内环和中环。

　　房型面积上，经适房和动迁房的两房面积段一般在55～65平米，极限是75平米。

　　如果是总价在200万以上的商品住宅，显然，并不会受到保障房对需求的分流影响。即使是目前50万～150万之间的房源如果地处内环内、中环内，以其配套成熟和区位的优势，也不会受到影响。

　　真正受到直接影响的是处于外环线周边、同时总价在150万以内的“ 尴尬”商品住宅。此外，上海今年的18万套经适房和动迁房尚未完全进入交付阶段，也就是说在未来的2、3年内，这类“尴尬”的商品住宅还有出货的机会，这也将是未来上海房价松动、乃至降价的一类商品住宅。

　　差异化定位满足市场

　　从以上的分析来看，未来上海的商品住宅只要能满足以下一个条件，就能做到与保障房（主要是与经适房和动迁房）形成差异化竞争：

　　一，中大户型，两房面积在75平米以上，宽敞舒适。

　　二，房屋设计和小区园林等综合楼盘档次中档、高档，明显与保障房高档.

　三，有成熟的配套，尤其是学校，引入名校形成学区房。上海的23个大型居住社区都是新开发板块，缺乏老牌名校。

　　四，紧邻轨道交通，为年轻上班族提供出行方便。目前上海的保障性社区虽然都在轨交（包括规划中）沿线，但基本都距离轨交有一定短驳距离，并不适合年轻上班族。

　　五，要么在中环内可以做中小面积，要么在外环周边做大面积。

　　从以上五条都能直接把住宅的总价拉高到200万以上，也就与保障房形成了不同的定位 ：有支付实力的年轻刚需，或者是中年的改善型客群。以此，上海楼市的白银时代也将是非常辉煌的.

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