温州房地产市场下半年进入混战

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    近日，关于温州报纸上大面积出现售房广告的信息被大量转发，外界对温州房地产市场进行强度聚焦。“炒房变抛房，满城尽是降价声”、楼市进入拐点、楼市甚至会崩盘……关于下半年温州房地产市场的走势，各自声音不绝于耳，同时也在不断挑动着各界敏感的神经。 事实并不如此简单。

　　二手房市场：已完全转化为买方市场

　　“大量发布二手房源是正常的，与楼市是否崩盘无关。”温州平安易居房产营销有限公司董事长姜毅这样评价外界所称售房信息增加的消息。他还在微博上针对这个话题，发表了自己的观点。他还特别举例说，如果仅以报纸发布的售房信息为例的话，去年房产市场火爆的时候温州报纸上的各类售房信息只会比现在的多。

　　不过，今年温州二手房市场确实让从业者切实感受到了阵阵寒意。根据数据，温州二手住宅自从年初楼市调控新政出台后，交易量锐减，市区上半年二手房交易户数为5427户，同比下降37.5%、环比也下降37.5%。其中6月份交易量跌至29个月来的最低点，7月份稍有增加。在价格上，也开始松动。跟年初的高点相比，温州市区二手房价格已经降了10%至20%。

　　朗兆房产董事长叶维坚认为，挂牌量大增，交易量继续下滑，议价空间在不断的加大，二手房市场已经完全转化为买方市场。

　　有着15年从业经验的陈鸿形容说：“天气很热，市场很冷。我们现在是处于等待冰点的阶段。”他认为，楼市进入冰点有三个阶段：一是交易量萎缩，二是价格下降，三是量价齐降。他预计到今年年底市场可能会触到冰点。

　　姜毅的公司在温州共有8家门店，以前他公司的住宅类房产经纪业务可以占到总业务的60%至70%，今年只占到1/3，他把重点放在了商业地产和租赁服务上。

　　一业内人士介绍，温州的3000多家大小房产中介，有近1/3倒闭或面临倒闭，另有1/3的中介面临人员的大量流失。“近日报纸上的各类‘急售’、‘降价’信息，是很多中介为了活路，公开自己的房源，以吸引更多潜在的客户。这是他们的一种手段，不能就此认为是在大量抛盘。”该人士表示。当然，不少投资客本来还想熬一阵子，等待“绝地反击”，但现在坐不住了，开始抛售手中的房源，这种情况也是存在的。

　　新楼盘：下半年将现肉搏战

　　温州的房地产市场存在一个比较典型的特征是，二手房和新开发楼盘，是两个不同的消费群体。前者对价格较为敏感，目前价格出现松动了，这批人带着买涨不买跌的心态，进行观望。

　　而处于二级市场的新开发楼盘，温州基本以豪宅为主，走中高端路线，面对的是有资金实力，以改善性需求位置的群体。这批人的财富往往体现在楼市上，购置房产是他们的习惯。但是在目前严格的限购政策调控下，温州的很多新开发楼盘呈现出“有钱的人买不了，有资格的人买不起”的尴尬局面。

　　新楼盘成交的持续低迷，让开发商开始调整销售策略，下半年第一个月房地产市场便硝烟弥漫，市场上频现新楼盘打折促销。

　　7月25日和8月4日，乐清京都大厦和永嘉铂金公馆分别上市销售，前者当日销售了60套，而后者当日却一次性卖完，出现了两种不同的现象。在背后是购房者在仔细掂量着房子的“性价比”，更是透射出开发商在与市场的博弈。

　　据了解，永嘉铂金公馆开盘时，每平方米均价是1.9万元，最低单价为1.7万元，这样的定价让很多同行都大感意外，并佩服其魄力，因为他们认可的心理价位应该约2.2万元。泰和房产营销有限公司营销副总毛汉阳认为，这个时候只要开发商有实力，肯在价格上做出让步，新楼盘的市场反应就很好。比如龙湾的精英公寓，市场预期均价是每平方米2.5万元以上，而实际开盘价格是2.2万元，该盘很快就卖光了。

　　下半年温州市区豪宅将扎堆上市，具备开盘条件的楼盘将达十个以上。据温州大学房地产研究所提供的数据，套型在200平方米以上的住宅，约有50万平方米的集中供应量，将创最近几年新高。在总价高企、集中上市和住宅限购的背景下，下半年市区豪宅将不可避免迎来肉搏战，市场压力不言而喻。

　　叶维坚认为，下半年一手房市场供求关系的市场力量将起主导作用。温州有史以来最大的供应洪峰将在年底形成，在史上最残酷的限购政策前面，一方面是激增的供应量，另一方面是被严格限制了的购买力，这完全改变了温州以前的供不应求的市场格局，市场力量的此消彼长，就需要价格这个关键要素的调节，特别是双套拼装户型，很可能因无人问津而出现价格大战，新楼盘带来较大幅度的价格波动在所难免。

　　一级市场：流拍频发，政府进行微调

　　7月份，除了对调控特别敏感的温州市区继续流标2个地块外，温州其他县(市、区)有14宗土地全部成交。虽然成交价格总体上呈现稳中微降的态势，但已经一改前六个月土地市场流标频发的态势。

　　上半年市区实际上成功出让的商品房建设用地面积只有263.27亩，超过六成的地块均出现流标。实际成交量只完成全年计划的15%。温州计划是全年供应商品房用地1700多亩，频发的流标让政府方面非常被动。

　　温州天浩置业有限公司总经理陈鸿说，土地出让不顺影响了政府建设资金的筹措，但是开发商肯定是依照市场规律行事的。在限购、限贷的政策制约下，加上银行信贷收紧，开发商自然资金压力比较大，导致拿地的意愿普遍不强，流拍就在所难免。

　　为改变一级市场的低迷态势，温州政府方面已陆续启动了一系列措施，来扭转目前不利局面。如推出了勾地制度、拿出多宗优质地块等做法，对一级市场进行微调。从7月份温州的土地出让量、供应面积和成交面积、成交率等指标看来，均已比6月份有所增加，区域土地市场流标现象出现好转，政府的微调初见成效。

　　陈鸿认为，从目前市场的微调来看，对有意向在温州扩张的房企来说，目前拿地是一个很好的时机。毛汉阳介绍，现在有不少有实力的房企，已经着手加快新盘的上市销售，以便尽快回笼现金，乘着现在这样的低价位去拿优质地，为后市做好准备。这一点上，温州开发商的心态跟全国其他地方有很大差别。

　　正如一位资深房地产从业者所称，下半年调控政策的主调仍不会松，有开发商加紧开发和推盘节奏，有的在积蓄力量拿地，有的投资客则陆续抛盘，更多购房者则处于心理焦灼期和等待期，温州楼市将进入混战

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