《房地产开发企业资质管理规定》解析

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住建部刚发布新版《房地产开发企业资质管理规定》征求意见稿（以下简称《规定》），在对于房企的各资质级别要求、房企的评级资格、政策性住房建设房企的业绩评定等方面与2000年旧版《规定》存在显著差异。链家地产首席分析师张月认为，历经11年，房地产市场发生了巨大变化，新版《规定》在规避建设资金风险、提高项目质量、规范房企经营行为以及实现楼市调控目标等方面更符合当前房地产市场的发展需求。

新《规定》对于房企各资质级别准入门槛提高主要体现在：1、货币形式实缴注册资本标准提高；2、级别评定只能循序渐进，评定一、二级资质的房企必须分别已具备二、三级资质；3，对房企的建筑能力要求提高，如一级资质要求由近3年30万竣工面积提高到60万。另外，链家地产市场研究部根据各年《中国房地产统计年鉴》统计我国各资质级别的房企数量见下表：

链家地产首席分析师张月，链家地产首席分析师张月认为，第一，11年来房地产行业发展迅速，根据国家统计局数据，2010末房地产开发企业数量达到80407个，全年房地产投资达3.6万亿，商品房销售面积9.4亿平米，和2000年相比分别上涨194%、620%和395%，房企资金实力相应大幅提升。现行房企资质评级要求已难以满足当前房地产市场发展的需要，新《规定》对于房企各资质级别准入门槛提高，能有效的提高房企整体素质、规避建设资金风险、保证承建项目质量。第二，受楼市调控的影响，2010年房企数量较2009年减少约1.6万个，但有一、二级资质的房企数量增加，这意味着房企正在向“少而精”转型，新《规定》实施对于一、二、三级资质的门槛提高显著，受此影响，预计今年相应级别的房企数量增幅将会回落，但由于二级及以下资质的房企存在项目30万平米以下建设规模的限制，或会有多数房企争取向一级资质进行靠拢，从而有利于提高整体房地产开发行业水平。房地产管理软件

其次，新《规定》规范房企经营行为，禁止捂盘惜售、哄抬房价。

新《规定》明确指出包括囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价在内的四种违规情况时，主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。

链家地产首席分析师张月认为，新《规定》规范了房企经营行为，尤其是在当前成交低靡的情况下，市场上房企捂盘惜售、减缓入市的可能性或会提高，以应对房价下行的趋势。新《规定》对上述行为明令禁止，对于实现楼市调控目标，稳定房价，满足刚性购房需求的具有重要意义。房地产管理软件

另外，政策性住房建设业绩评定别于商品住房。

新《规定》称，国家鼓励房地产开发企业积极参与保障性住房建设、开发省地节能环保型住宅。企业承担的保障性住房及省地节能环保型住宅建设项目的业绩认定办法，由国务院住房和城乡建设主管部门另行规定。

链家地产首席分析师张月认为，和商品房相比，保障房建设的业绩评定必然会存在一定的优越性，因此从事保障性住房建设的房企在申请资质评级时或会具有优势。另外，由于保障性住房在银行贷款、信托融资以及企业债券的发行上均具有政策上的便利，在目前房企资金趋紧的清况下，未来房企参与保障性住房建设的意愿或会越来越高。

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