我国金融监管层层设防 房地产信托风险积聚

近段时间，监管部门针对房地产行业的相关金融政策开始层层加防、步步紧逼。

先是5月底，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行“窗口指导”；6月底，银监会要求信托公司“今后凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”；紧接着7、8月份，作为信托推介重要渠道的四大国有商业银行，也纷纷对房地产信托业务“关闸”。

在这其中，工商银行和建设银行均向全行发文，工行要求各分行停止办理代为推介、代为资金收付的房地产信托业务，建行则将信托审批大权收归总行；而中行和农行出于风险把控的目的，在操作和审批层面实际已经暂停了房地产信托业务。

政策博弈终于开始倾斜

“收紧信托是与高房价决战的信号。”社科院著名财经评论人马光远告诉中国商报记者，“银监会进一步堵塞各种漏洞，向融资渠道逐渐趋紧的房地产投资施压。这意味着银监会对于未来房地产泡沫可能引发的金融风险的警备级别继续上调，大有不达目的誓不罢休之势。”

事实上，历经一年多的政策高压，即使通胀高企，民间资本对于房地产投资的收益和未来也已并不看好，房地产投资热明显在退潮；如果加上已持续一段时间的限购政策，房地产在经历了大半年的观望期之后面临方向性选择。这个时候，政策的任何风吹草动，对于惊弓之鸟的房地产而言都是极其敏感的。

“无疑，目前是政策可能产生奇效的最佳时候。一旦决策层选择出牌，就会对市场产生巨大的方向性的影响，更何况是暂停房地产信托这种极具杀伤力的釜底抽薪的举措。”马光远如是分析。

多数市场分析人士认为，一旦房地产信托业务收紧，房企所能依赖的最大资金来源就只剩销售回笼资金这华山一条路了，一些中小型地产公司面临资金全面断裂的情况也只是时间的问题。

信托银行各有应对

不过，相比银行的谨慎，面对房地产行业依然旺盛的融资需求，部分信托公司仍在通过房地产基金等模式曲线求变，似乎对房地产相关业务仍然“痴心未改”。

据了解，信托公司已经在准备或者构想的操作方法至少有三种：一是采用股权分红型产品设计，即信托公司跟地产开发商约定一部分固定的产品收益，另一部分收益并不确定，而是通过持有一部分开发商股权，后期与开发商商定这部分股权的最后分红；二是信托公司与开发商采用有限合伙的模式成立基金；此外，信托公司还可以通过旗下机构继续以“抵押+融资”的模式参与房地产项目，只不过开发商融资成本又升高了一点而已。

不过，孙飞在接受中国商报记者采访时警示相关金融机构，“停止房地产相关金融业务，首先体现的是配合决策层对房地产业进行宏观调控。同时，监管当局也一直担心，房地产项目如果到期出现无法兑付的案例，将对信托行业，甚至相关房产金融体系带来重创。因此金融机构出于规避自身风险角度考虑，应及时停止风险较大的房产信托业务。”

值得注意的是，银监会主席刘明康在银监会2011年中工作会议上指出，要从机制和源头上打消“影子银行”业务监管套利动机，并防范风险传递，及时推进信托公司融资类业务监管、银信合作业务转表等工作，严禁违规“合作”，严禁向理财产品提供变相担保和备用信用支持，并对信贷资产转让进一步加强监管。

中国银监会授权中国信托业协会近日发布的最新数据显示，截至今年二季度末，我国信托资产规模达37420.15亿元，比上季度末增长14.5%。值得一提的是，上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。

上半年房地产信托的火爆之势无疑缓解了开发商的“钱袋子”，因此，尽管房地产信托的融资成本高达20%左右，甚至更高，开发商还是趋之若鹜。

不过据中国商报记者了解，在银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行“窗口指导”下，目前已有包括平安、中融在内的20多家信托公司暂停了房地产信托业务。

从商业银行风险控制角度来看，孙飞告诉中国商报记者，银行暂停代销房产信托产品实为明智之举。目前，房地产金融聚集了大量的风险，无论是房地产开发贷款，还是其他房地产金融衍生产品的风险都存在不同趋势上扬。从商业银行角度说，虽然只是代销房产信托产品，并不直接承担风险，但本着对客户负责任的原则，暂停代销也是明智之举。

不过，随着各大商业银行陆续叫停房产信托代理，势必会对信托公司相关销售渠道产生影响，房产信托产品无疑会遭受重创。

“虽然信托公司经过多年发展，自己积累了很多通道，但是和商业银行更为广泛的营销渠道根本无法相比。因此，从信托公司角度讲，其开展的业务肯定会受影响，但是从控制风险的角度来讲是有必要的。事实上银行也好，信托公司也罢，都要把控制风险放在首位，对于安全性、收益性和流动性三个目标的追求，应当缺一不可。”孙飞在接受中国商报记者采访时如是分析。

从目前市场情况看，房地产信托仍然是各信托公司主推的产品，但不少投资者已经意识到房地产信托可能存在风险。

据一家信托公司相关负责人介绍，目前该公司主推的产品仍然是房地产信托，但他已经得到相当一部分客户反馈，将不再考虑投资房地产信托产品。“不能排除目前个别房地产信托项目存在风险的可能性。”但相比其他理财产品，信托产品的风控和透明度都有优势，一是房地产信托产品大部分风控措施得力，相对比较“安全”；二是“净资本管理”办法的实施，使得大多数信托公司对于房地产信托项目在选择上相较前几年更加“谨慎”。

此外，一些学者也开始对房地产信托产品的“安全性”提出质疑，认为一旦有房地产类信托计划出现兑付风险，将导致整个信托公司流动性出现问题。

再考虑近期监管层对于房地产信托实施的“事前审批”和“窗口指导”等明显趋严的监管政策，加上银监会2011年中工作会议提出的将加强信托公司融资类业务的监管等一系列信号，似乎预示着房地产信托中的风险正在积聚，面临更严格的监管措施已在所难免。

开发商不会坐以待毙

房地产调控政策在不断加码，房地产开发商是否就乖乖坐以待毙？答案显然是否定的。

尽管银监会的目的很明确，要让房地产价格回归理性。但一位信托公司的高管的言论无疑有些“泼冷水”的味道：“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助长房价提高。”

“叫停信托并不能使小开发商死掉。”在北京三仁投资公司董事长马勤看来，“我曾做过一段时间的房地产实业，对小开发商而言，都是做单个项目，对资金的需求并不大。真正通过包括信托等各种渠道融资的是大开发商，因为他们需要大量的资金去囤积土地。”

“信托叫停，反而对大开发商而言才是影响最大的。”马勤就此分析判断。

事实上，调控以来开发商阵营的确正在分化。一些快速拿地、快速开发的高周转运行模式的开发商在迅速扩张，而延续传统模式的开发商正面临被市场淘汰的风险。

根据清科集团的统计，2011年上半年并购案例达52起，越来越多的房地产企业正在退出市场。不少业界人士认为，如果房地产价格泡沫破裂，首当其冲的就是信托行业，因为银行早已收紧了对房地产行业的贷款，信托目前仍然是在提供很多房地产公司的主要资金来源。

根据用益信托发布的数据，在刚过去的6月份，集合信托产品成立291个，成立规模为497亿元，环比分别下降7.9%和12.7%；不过同比仍然是大幅上涨，分别上涨74.3%和79.4%。1至6月份，集合资金信托产品成立1697个，成立规模为2782亿元。去年同期分别为847个、1307亿元，同比分别上涨100%和113%。

从6月份的数据来看，在各种信托资金投资领域中，房地产信托的成立规模遥遥领先，占据了半壁江山。房地产信托成立规模为243亿元，占比为49%，平均预期年化收益率同样是最高，达到了10.06%。此外，从已成立产品的平均预期年收益率来看，房地产信托依然最高，达9.72%，比第二名的8.62%高出了1.1个百分点。1至6月份所有集合产品的平均预期年收益率高达8.83%，主要的上涨动力也是房地产信托。

由此可见，这半年来，大量的房地产信托仍然不断推向市场，其高收益还在受到市场的追捧，但与此同时，随着地产调控政策愈发坚决，其高风险也在悄然袭来，这不仅值得投资者警惕，更值得金融机构反思。

而另一点值得注意的是，尽管监管层已经给房产信托套上“紧箍”，但统计显示，在开发商的各种融资渠道中，来自信托产品的融资也仅是其中之一，而信贷占比虽然有10%以上的大幅下滑，但开发商自有资金来源却在日益猛增。

目前中国商报记者所了解到的情况是，私募、民间借贷、企业间过桥资金等逐渐成为开发商自有资金来源的主要方式，虽然目前并没有官方或者民间机构对上述非常规渠道究竟有多少资金输血开发商进行统计，但可以肯定的是，房地产开发商的“命脉”并没有被全部斩断，打压房价的战役仍将持续。