中房测评中心与ＣＲＩＣ发布中国三四级城市房地产发展潜力报告

商报记者 刘晓颖

       近日，中国房地产测评中心、中国房产信息集团发布《中国三四线城市房地产发展潜力测评研究报告》及测评榜单。对于国务院常务会议明确提出的坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，在房价上涨过快的二三线城市也采取必要的限购措施，研究报告认为，这是对三四线城市房地产市场的一种警示，也从一个侧面折射了各具特色的经济体系和经济发展水平的差异决定了不同城市在经济波动周期上的差异，从而在房地产发展进程中出现差异。报告指出，三四线城市的房地产被誉为新的开发热土，显现出巨大的商机。在楼市的新变局下，不少房地产企业审时度势，整合资源，提高核心竞争力，向三四线城市进行战略转移。

百强榜单彰显实力城市
       榜单显示，山东省烟台市占据“中国三四线城市房地产发展潜力排行榜”的榜首位置，福建省泉州、广东省东莞分列二、三位，四至十位依次为江苏省南通、河北省唐山、山东省潍坊、淄博、威海、内蒙古包头和山东省东营，上述城市荣膺“中国三四线城市房地产发展潜力排行榜”的“十强”。
       据悉，“发展潜力十强”城市2009年GDP均值达827.94亿元，人均GDP均值达57276.7元，分别是全部三四线城市均值的3.43倍、2.34倍，均大幅领先于全部三四线城市平均水平。十强市区固定资产投资额均值为791.4亿元，约为全部城市均值的4.8倍。人均年末存款余额、人均可支配收入分别达到41951元、21098元，是全部三四线城市平均水平的2.64倍、1.42倍。可见，十强城市不论是在经济发展水平还是在城市规模方面都优于其他三四线城市。
       “发展潜力百强”城市表现同样抢眼。百强城市在经济规模、经济增长速度、城市基础设施、城市建设投入、居民生活水平等多项指标中明显领先于全部三四线城市平均水平，如GDP均值达到全部三四线城市平均值的1.51倍，人均GDP也达到1.36倍。百强城市整体实力的增强，基础环境的改善为房地产市场的发展提供了良好的基础，为城市房地产发展提供了更强的引擎效应。低成本、高回报使三四线城市房地产市场潜力逐渐凸显。近年来，已有多家标杆房地产企业先后布局三四线城市，抢占先机。

山东五市强势抢占十强
       在深度探析百强城市房地产发展潜力的基础上，研究报告将251个城市按我国的经济区域划分为东部、中部、西部和东北四大区域，对四大区域三四线城市的房地产发展潜力进行测评。
       东部区域三四线城市大多位于传统经济强省，受到我国三大经济圈的辐射效应，在经济圈一二线核心城市的带动下，经济、城市快速发展，城市优势明显，在城市规模实力、城市建设程度、居民收入和生活水平等方面优势明显，东部地区三大主要片区：以长江三角经济为核心的江苏和浙江省、以珠三角为核心的广东省和福建省以及倚靠京津唐环渤海经济圈的河北、山东省在GDP、固定资产投资额、医疗、教育、重大设施等多指标领跑全国。
       东部区域城市的领先优势异常突出，东部区域人均GDP为31346.84元，遥遥领先于全国其他区域。另外，东部区域城市规模和实力指标、重大设施建设、市区固定资产投资额、高等教育评价均占据首位。东部区域城市美誉度也较高，多个城市在国内具有较好的知名度，社会认可度较高。基于良好的城市基础，东部区域城市的房地产市场发展也表现出明显的领先优势。东部区域城市房地产市场规模领先，2009年商品房销售面积超过500万平方米的城市均来自东部区域，而商品房销售均价超过5000元/平方米的城市也全部为东部区域城市。
       东部区域城市在此次房地产发展潜力测评研究中也表现抢眼，东部区域共有49个地级城市入选百强，占据百强榜半壁江山。其中最为突出的是山东省，山东省共有9个城市进入本次研究的五十强，占据近二成。烟台凭借良好的城市基础一举夺得榜首，潍坊、淄博、威海、东营等四市亦有突出表现，山东五市夺下十强中的五席，山东省三四线城市在房地产发展潜力测评研究中独占鳌头。

三四线城市实力大提升
       在当前房地产市场环境日趋复杂的局面下，对于一二线城市房地产市场的参与各方来说，生存环境有所恶化，诸如政策的持续高压、开发成本的大幅提高等因素成为一二线城市房地产市场发展的瓶颈。而近些年三四线城市社会经济的快速发展，低地价、高需求及快速的工业化、城市化进程等积极因素逐渐吸引众多房地产市场参与方的眼球，为我国房地产产业的可持续发展带来了新机会、注入了新活力。
       近年来，随着我国城市化进程的不断深入，三四线城市实力大幅提升。经济的持续增长带来三四线城市规模发展、住房扩大、房地产投资增加，人均可支配收入的提升，使人们购房和投资的能力也随之增加。城镇人口的比重将不断提高，城市化程度的提高和城镇人口规模持续增加，将刺激三四线城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速将呈逐年递增态势。
       而三四线城市在中国经济快速、健康、稳健发展的大环境下，居民的收入和生活水平变化较大，为三四线城市的房地产市场发展提供了重要的需求保障。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现。在当前一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，三四线城市在房地产市场发展上所呈现的巨大潜力和空间，将为我国房地产市场的持续发展提供新的动力，而我国房地产市场的整体规模也将会在三四线城市房地产市场强大的助推下持续扩大。

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快速发展更需警惕风险
    尽管近年来三四线城市实力得到明显提升，不少城市房地产市场发展已取得不错的成绩，然而总体而言，三四线城市房地产发展水平与一二线城市相比仍然存在着明显的差距。另一方面，三四线城市房地产开发投资额近３年增速均值接近３５大中城市的２倍，充分说明三四线城市房地产市场正在处于高速投入阶段。三四线城市商品住宅销售面积增长率亦为３５大中城市的２倍左右。
    这种房地产市场快速发展的情形似乎与一二线城市房地产市场快速启动时的情形极其相似，在一二线城市房地产市场陷入反思的今天，正处于快速发展的三四线城市房地产市场更需要思考如何规避一二线城市房地产市场发展中遇到的问题，控制市场风险，寻找一条持续健康的发展道路。
    除此之外，土地过度开发也是房地产发展最主要的风险之一，目前三四线城市土地出让面积占比较一二线城市相对偏大，这可能与三四线城市城区面积占比较一二线城市小有关；另一方面，由于三四线城市土地财政依赖度与一二线城市差距不大，因此，三四线城市在整体而言，暂未出现出于土地财政依赖为动力的土地过度开发出让。由于土地资源的稀缺性，土地过度开发的风险必须得到足够的重视。

首届两岸房产联展将于今秋召开
       近日，首届两岸房产联展暨高峰论坛在上海召开大型新闻发布会，宣布展会将于9月30日-10月3日在昆山国际会展中心举办。此次新闻发布会吸引了来自两岸的50多家媒体以及30多家开发商代表参与。之后，主办方计划在台湾地区台北、台中、台南、新竹等四个城市举办四场新闻发布会与论坛，邀请当地开发商代表及产官学界与会，探讨两岸房市的竞合关系。
       2011年6月28日，北京、上海、厦门三地开通了赴台自由行，这是继2008年7月台湾地区向大陆居民开放旅游、两岸直航以来，两岸民众交流的另一个里程碑。正是在这样的背景下，首届两岸房产联展暨高峰论坛应运而生，主办方希望邀请台湾楼盘来大陆展示；另一方面，通过此平台，也希望能让台湾同胞了解大陆楼盘，体认大陆飞跃式的发展。
       发布会现场，两岸开发商参展意愿强烈，星河湾、同策等企业代表与中华两岸商机促进会现场签署了参展意向书。相关负责人透露，今年“十一”期间在昆山国际会展中心举办“两岸房产联展”的同时，还将举办“首届两岸房产高峰论坛”，围绕“长三角楼市之机遇与挑战”及“自由行启动台湾楼市商机”等议题展开讨论。展会期间，上海、昆山、苏州等地将开通看房专车，通过多个渠道组织看房团到展会现场，让更多的民众观摩比较两岸参展楼盘。