社科院：建议取消期房预售扩大房地产税试点

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   中国社会科学院23日在京发布《中国住房发展（2012年中）报告》。报告称，今年上半年我国的房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标区间，但近期楼市回暖，呈现出偏离“软着陆”目标的趋势。只要下半年政策得当，住房市场调整仍有望趋向价格缓慢下降的“软着陆”，并在此基础上实现健康发展。

    总体：不作为房价或报复性反弹

    “房地产调控有待完善，没有有力的调控措施会有反弹风险。”社科院城市与房地产经济研究室邹琳华博士表示。报告显示，如果调控政策不够有力，基于各方博弈，下半年存在房地产价格温和回升、成交量继续增加的可能性。另外，下半年住房市场也存在诸如报复性反弹导致调控功亏一篑，或者资金断裂积聚房地产的金融风险等诸多不确定因素。近期楼市呈现出偏离“软着陆”目标的趋势，给下半年调控增加了复杂性和难度。对此，社科院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，在价格上，要扭转房地产市场价格一度回涨的趋势，使之重新回到总体回落的方向上来。在销售上，总体基本平稳，保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步快速增加。

    建议：取消期房预售扩大房地产税

    在具体政策上，报告建议实施差别利率制度。包括取消“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”的优惠，改为“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率”，二套房的贷款利率提升至基准利率的1.2倍（即利率上浮20%）。继续限制二套房贷款：首付比例60%，贷款利率提升至1.3倍；停止三套房贷款。

    报告还建议，取消期房预售制度，创新房地产开发融资渠道。在开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链，促进开发商快建快销。

    邹琳华认为，取消期房预售制度，开放商的资金虽然会比较紧张，但楼市反弹的风险也会推后，可以有时间、空间来完善住房市场。

    此外，报告建议将扩大房地产税试点作为稳定当前预期和深化住房综合配套改革的突破口。在总结重庆和上海房地产税征收试点经验的基础上，进一步扩大房产税开征试点城市。将房地产税试点与个别房地产调控政策调整（比如限购政策）结合起来，鼓励有条件的地方率先进行对中上收入阶层持有超过普通商品房标准部分的物业开征房产税征收试点，根据用途、价值、面积、套型、使用年限等，确定合理的征收额度和税率。

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