楼市库存高峰或在明年上半年

    楼市库存高峰或在明年上半年

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    日前，广州、深圳、上海等城市开始将首套房贷款利率下调至基准利率。安信证券首席策略分析师程定华博士在日前的2012年投资策略会上提到，限购政策应在地产商库存最高时放松，此时库存能够应对释放刚性需求购买造成的价格反弹。“目前存货已经在高点，库存消化时间接近15个月。”近期的上市公司交流会上，万科董秘谭华杰则表示，“明年上半年存货依然会增加，只是行业投资活动大幅下降，下半年行业库存会下降。”

　　11月土地流拍率接近2008年低谷

　　房地产市场牵一发而动全身，刚刚闭幕的中央经济工作会议指出，坚持房地产调控不动摇，推进房产税改革试点。安信证券首席策略分析师程定华博士分析说，短期房地产市场不可能放松限购。“限购政策应该在地产商库存最高峰时放松，如果在库存消化殆尽时再放松限购，会马上引发

　　房价报复性上涨。”但他也表示，地产库存何时达到高峰并不十分确定。

　　在上周的上市公司交流会上，万科董秘谭华杰对未来的房地产市场发展和库存的变化进行了剖析。在他看来，今年以来新增面积持续超过成交，11月末，14个城市库存规模突破1亿平米，库存消化时间已接近15个月。明年下半年供给大幅下降，存货才开始出现下降。

　　他同时提到，房地产一些数据存在滞后效应。三季度随着土地供应的增加，11月份土地流拍率达到39%，接近2008年市场低谷期水平。“现在开发商都没有太多资金，”谭华杰认为，明年上半年开发商购地欲望会非常弱。

　　流动性偏紧下关注龙头公司

　　不过，在谭华杰看来，小地产商的资金链并不如外界想象那么紧张。“小地产商把经营人员都遣散了，只剩下老板和收钱的，进入冬眠状态，相比一些激进的大中型地产商更有抗风险能力。在2009年拿了很多地的大中地产商资金应该会比较紧张。”

　　就万科而言，因为销售结款的滞后问题，在2014年毛利率会下降比较大。但是总体来说，不存在资金链问题。“万科出现资金问题，整个行业都差不多不能生存了。”谭华杰说。

　　谈到房价走势，他分析，春节前后一手房价该降的差不多都降到位了，二手房房价回落存在滞后效应，到明年二季度差不多才能出现底部。但是，泡沫主要出现在三四线城市，一线城市不存在泡沫。

　　对此，安信证券房地产行业分析师徐胜利、邹文军在研报中指出，如果流动性出现阶段性明显改善，地产股有可把握的短期机会，出现在上半年的概率较大，但并非长期机会。2012年在流动性紧张程度缓解但始终偏紧的情景下，建议关注龙头公司。

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