11月京楼市开盘量大幅缩水 房地产 房地产OA
11月京楼市开盘量大幅缩水
旺季不旺，淡季更淡，“铜九铁十”落幕，楼市将在11月艰难前行。综合亚豪机构、思源经纪与中原地产等三家机构的新盘统计报告，预计约20余新盘在11月入市，相比10月大幅缩水。淡季中，不少品牌房企，如龙湖、首开等继续放量冲刺。与老盘后期降价纠结不同的是，纯新盘定价就低已成现实。
11月新盘量预计腰斩
11月新盘放量大幅缩水。根据北京市房地产交易管理网统计，在10月，北京入市的楼盘项目超过40个，据亚豪机构报告，11月北京计划开盘数量仅21个。其中包括龙湖·好望山、路劲·世界城、首开·国风美仑等7个首次入市的纯新盘，以及世界名园、北京城建(600266,股吧)·世华泊郡等14个老项目后期。
对于11月推盘量的急转直下，亚豪机构副总经理任启鑫表示，年底的十一二月本不是楼盘销售的旺季；此外，3个月来北京近百个项目实现开盘放量，近3万套新增住宅供应，而市场上的实际成交总量却不足1.5万套，过剩供应迅速累积，并呈滞销、降价态势，为未来新项目入市亮起了悲观的信号指示灯。11月新盘供应节奏呈现显著放缓态势。
品牌房企年底冲量
尽管开盘热情骤减，但是在目前的开盘新盘中，品牌房企项目占总量的约五成左右。龙湖·好望山以及时代天街两纯新盘皆在备战，北京城建·世华泊郡,富力·盛悦居,首开·国风美仑、金隅翡丽等均计划淡季推盘。
龙湖地产相关负责人表示，今年年内抢跑推盘，意在抢收业绩。万科北京公司总经理毛大庆也表示，众多品牌房企年底放量，主要是出于对明年市场充满不确定性的判断。亚豪机构副总经理任启鑫则认为，北京的大型房企仍选择在此时加快开盘，明显表现出了对楼市走向的悲观判断。10月以来政策层面释放出的紧缩信号加剧了房企的悲观心态。在当前市场环境下，所有的营销手段均告失效，唯有通过价格杠杆才能推动销售。在大型房企的引领效应下，房价拐点将会加速到来，年末有可能出现房价的大幅跳水。
老项目“隐降” 新盘低开
进入调控年度的最后一个季度，房企推盘降价成为换量需要面对的现实。目前的市场特点是，老项目采取“隐降”策略，如龙湖以“抢收华东”为主题，万科在回应北京金隅万科城1.7万/平米降至1.4万/平米均价时，也表示，定价较低的楼栋产品不如“高价”楼产品。
而相对于老项目后期，新盘定价压力相对较小，龙湖地产大兴时代天街项目负责人表示，目前为市场调整的低点，低开不会使得项目在未来的市场环境中被“架高”。路劲地产北京营销总监温立伟认为，从操盘经验来看，降价项目虽然在目前严厉的限贷、限购政策下，成交效果距离预期还有差距，但是也好于此前的状况。无论是明降还是暗降，相对于很多开发商顾及对品牌的伤害，此时更多的应该为过冬考虑。
新盘pk“战”
合生·世界花园 pk 首开·国风美仑
马驹桥俩新盘 主打中小户型
近期，亦庄第二生活区马驹桥区域预计将迎来合生·世界花园和首开·国风美仑两个纯新盘。由于亦庄开发区自身性质所限，亦庄区域的住宅项目大量向南扩散到六环的马驹桥附近。
【项目简述】
首开·国风美仑位于亦庄马驹桥凉水河畔，项目的产品为普通住宅。首开·国风美仑的销售人员介绍，项目将于年底前开盘，价格要等预售证下来才能确定。“目前项目周围的价格在每平米15000元到16000元左右，而我们这次将是第一次开盘，肯定会比周围的价格低不少”，销售人员告诉记者。
合生·世界花园位于通州区中关村科技园区马驹桥1号桥南。项目有两种产品，普通住宅的价格为每平米15600元起。而loft产品为每平米13800元起，买一层送半层，总层高为4.2米。50年产权，没有天然气，商业用水和用电。普通住宅和loft产品均为精装修交房。
【PK总结】
首开·国风美仑处于六环内，而合生·世界花园位于六环外，在位置上首开·国风美仑离市区更近。在周边环境上，首开·国风美仑位于凉水河畔，自然景观更好，但相关配套主要依靠亦庄开发区内的配套设施。而合生·世界花园距离周边的高尔夫球场等设施比较近，附近项目较多，周边一些配套已经自成体系。
从户型上看，首开·国风美仑的户型比较方正，记者看到的户型图，都有朝南的窗户。而合生·世界花园，从记者拿到的户型图来看，每种户型均有大小不等的飘窗赠送。项目99平米的两居户型比较方正，南北通透，而98平米两居户型，次卧的窗户很小，且窗外的东侧受到主卧外墙的遮挡，采光效果可能会受到影响。
塞纳维拉·永定华庭 pk 金隅翡丽
地段相当 户型差异较大
历来放量“热情”不高的海淀，11月份也有纯新盘赶场入市。其中塞纳维拉·永定华庭和金隅翡丽，两个项目不仅地段相当，而且价格也相差不大，均主打3万-4万元左右的高端产品。
【项目简述】
塞纳维拉·永定华庭位于繁华的西四环，该项目总体体量较小，共提供200多套房源，主力户型为50-100平米一至三居。据悉，目前项目主体结构已完成，正在进行精装修和园林等收尾工作。据该项目相关负责人介绍，由于体量小，开发商并不急于入市，待有一个合理蓄客量后再开盘，预计销售均价为37000-40000元/平米。
金隅翡丽位于北京海淀区西三旗建材城中路，是金隅程远打造的洋房、别墅项目。花园洋房户型面积为150-190平米三至四居，叠拼别墅户型面积在230-250平米，均价预计在3万元左右。据金隅翡丽花园相关负责人介绍，该项目主要特点是低密花园住宅，容积率仅1.6。
【PK总结】
首先两个项目的地理位置都十分优越，一个位于项目稀少的西四环，一个位于距离中关村-上地商圈非常近的西三旗，对应的客群都较具有购买力。
其次，两个项目户型差异较大。塞纳维拉·永定华庭以中小户型为主，其中较大的户型就是100平米的三居，主打经济紧凑实用路线。而金隅翡丽以大户型为主，主力户型都在150平米以上。塞纳维拉·永定华庭容积率为2.28，而金隅翡丽只有1.6。
因此两个项目对应的需求会有相应差异，塞纳维拉·永定华庭更倾向于首次置业者，而金隅翡丽则面对的是改善性需求者。
御翠·尚府 pk 凌云名苑
黄金地段 产品定位各异
一个在朝青板块，毗邻大悦城、蓝色港湾；一个在亚奥商圈，距离盘古大观仅400米，御翠·尚府和凌云名苑这两个纯新盘都预计在11月入市，从地段上来看，二者旗鼓相当，而细究户型定位来说，还是各有千秋。
【项目简述】
御翠·尚府位于东四环旁姚家园路与青年路交会处，居于传统朝青板块的核心地段。项目紧邻国贸、燕莎、三里屯三大商圈，周边还有明年通车的6号线。
据悉，御翠尚府定位于“城市高档低密度花园住宅”，该项目有约1.5的超低容积率，在户型设计方面，御翠尚府主力户型面积为140-240平米三至四居。在配套方面，御翠·尚府周边已新建了大悦城、蓝色港湾、家乐福等多个商业中心。
凌云名苑是由北京市凌云宇阳房地产开发有限公司在亚奥商圈开发的一个楼盘。该项目位于朝阳华严北里46号，于北四环和北辰西路交会处西南角，步行至鸟巢10分钟。据了解，项目体量较小，凌云名苑以精装小户型公寓为主，户型为1-3居，面积为50-160平米，共提供75套住宅。目前项目进度已建到8层，基本上也是准现房销售，价格目前待定。
【PK总结】
首先，从地理位置看，两个项目分别占据北京东部和北部核心地段，区域内基本无新房供应。在区位上一个靠近鸟巢、水立方等北京知名地标，一个靠近豪宅区朝阳公园板块，地段优势两个项目不分上下。
在房企知名度上，御翠·尚府由香港知名开发商和记黄埔开发，相比凌云名苑更胜一筹。
在户型上，御翠·尚府更注重大尺度的居住舒适度，定位更高，同时配套园林、会所等提升项目的品质高度；而凌云名苑则户型设计丰富，从1居到3居的户型都有可选余地。但由于项目较小，在园林、配套等方面可发挥的空间有限，更多的是依靠地段，享受周围繁华商圈带来的便利。
路劲世界城 pk 北京风景
同一板块 各有所长
昌平新城东区今年楼盘供应增加，目前已有融创长滩壹号以及金科廊桥水岸两个楼盘在售。11月，路劲世界城和北京风景两个纯新盘预计入市，相比此前已在售的两项目，位居南邵区域这两个纯新盘更靠近地铁站。
【项目简述】
路劲世界城，位居昌平地铁南邵站东200米，提供的产品主要是通透的80平米两居和90平米三居。项目主要卖点之一是地铁上盖的城市综合体。
路劲地产北京营销总监温立伟表示，在商业配套的规划中，将引进超市、影院、餐饮等多种业态。预计首批推500套房源，对客户摸底一个半月来，约积累1400组，多以结婚自住的刚需需求为主，项目吸引来自中关村区域的客户比较多。产品价格目前没有明确，参考在1.6万/平米-1.8万/平米的区间，在现在的市场情况下，最终定价肯定要随行就市。
北京风景，距离昌平地铁线南邵站约400米，提供的主要产品是85平米两居，120平米三居，140平米四居。
据北京风景项目营销总监王磊介绍，除了靠近地铁，临近白浮泉公园等利好外，项目提供低密度的宜居住宅是亮点。据记者了解，北京风景的容积率约1.5左右，此期推出产品为6层电梯板楼，预计一期推252套房源，今年年内推出约800多套，具体视取证等情况而定。目前的询价区间较大，为1.5万-2万/平米。依据目前的市场情况，预计价格可能取1.6万-1.7万/平米。
【PK总结】
昌平新城板块是今年逐渐成形的新价值板块，除以上两个纯新盘外，短期没有新项目入市，供求关系好于通州、房山等新城区域。两个纯新盘各有所“长”，路劲世界城提供昌平稀缺的地铁上盖综合体内住宅产品，生活便捷，产品户型总体小于北京风景，总价低。而北京风景可共享城市综合体商业配套的便捷利好，且产品密度低，户型更丰富。新盘入市的定价压力相对较小，从两个项目目前的市场询价情况来看，最终定价可能相差不大，约为1.6万-1.8万/平米。
对话操盘手
利润让渡稳步周转
11月，龙湖即将推出时代天街和好望山两个纯新盘，在众多品牌房企中表现突出。记者就此采访了龙湖地产北京公司营销总监吴竑兴。
新京报：龙湖在11月要推出两个纯新盘，加上一直在销售的龙湖长楹天街，龙湖将有三个项目同时在售，这是否是出于战略层面的考虑？
吴竑兴：三盘联动，“滚雪球”模式轰动市场效应：通过三项目齐发，使得资源集中增加对市场的影响力，通过客户关注度带来客流量，撬动成交量，再影响口碑，带来成交量，形成一个“滚雪球”模式。
新京报：时代天街和好望山为什么选择这样的时机入市？
吴竑兴：时代天街和好望山两个项目选择此时机入市，主要有两个原因：首先，此时为市场低点，可根据市场现行情况理性定价，掌握主动权；其次，在定位准确的前提下，龙湖将通过“利润让渡”原则，让客户得到实惠，保证获得利润率的前提下采用“低开高走”的定价策略，稳步周转。
新京报：对于即将要推出的新盘时代天街，龙湖将采取怎样的价格策略？
吴竑兴：时代天街位居大兴生物医药基地，是一个综合体项目，也是京南地铁4号线唯一一个地铁上盖项目。时代天街实现商业与地铁站点无缝相连，随着第二机场开工，大兴区政府新址南移，周边保利、金融街项目的入市，将合力激活一个大兴南移的新板块。故从板块范围上来讲，与目前五环项目有较大差别，故不会参与到其价格战中。周边保利、金融街项目于去年同一时间竞得附近地块，均未入市，并无标准价格参考系，故定价上较主动，一次性定价到位，更可防止客户对于价格进一步下探所产生的观望。此次选择高性价比入市，首次瞄准刚需市场，亦是龙湖在调控的市场背景下稳健发展的策略。
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