房地产开发行业是否是一个暴利行业?

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研究这个问题有非常重要的意义。它让我们衡量宏观调控效果，以及不同房价下跌幅度对行业的影响有一个清晰的认识。
　　这个问题有点复杂，我们既可以说，房地产开发行业不是一个暴利行业;也可以说，房地产行业是一个暴利行业。这是一个硬币的两面，片面强调某一面都失之于偏颇。

　　为什么房地产行业不是一个暴利行业呢?

　　房地产项目利润一般在20%-25%左右。也就是说，一个总投资1个亿的项目，它的实际利润大致就在2000万-2500万这个水平。
　　全国房地产行业的老大万科曾经有一段名言：“项目利润超过25%，万科不做。”
　　由此可见，对于一个稳健型的开发企业，项目利润超过25%已经被视为超出行业正常赢利水平的暴利项目——暴利项目意味着具有更多的风险。所以，稳健型的企业要放弃这类项目。

　　从2009年开始，在房市火热的背景下，全国房地产开发企业兴起抢地热潮。如果我们分析大多数开发企业拿地成本，我们就会发现，如果按照当时静态房价测算，大多数土地出让价格甚至远不足以保证这个项目有20%的项目利润——在抢地热潮背景下，行业一般规律是，只要静态房价测算不会亏本，这块土地就可以买下来!
　　甚至有财大气粗的企业(一般都是国企或者上市公司)在土地价格超过盈亏平衡点后还敢频频举牌，直到到楼面地价超过当地房价——简单的说就是面粉价格超过面包价格。

　　开发商为什么敢这样疯狂拿地?原因就是在巨大的拿地竞争压力下，对房价上涨预期最高也具有相当实力的企业才能拿到地。一旦房市遭遇宏观调控，房价上涨势头被抑制，拿地越多的企业往往就得承担更大的风险。

　　在企业投入巨大的资金，承担了宏观政策不确定的巨大风险，静态房价测算连20%的项目利润都无法保证的行业，能说是一个暴利行业吗?

　　为什么房地产行业也算一个暴利行业?

　　如果从资金回报收益的角度，房地产行业确实也是一个暴利行业。这来源于预售许可制度。
　　预售许可制度建立了这样一个商品交易逻辑：开发商先收钱，然后过2年再把你买的房子交给你。这种交易逻辑不仅大大节约了开发企业现金流回笼时间，也节约了项目前期投入资金。

　　所以，一个项目总投资1个亿的项目，可能只要2000-3000万资金就足以启动，如果考虑2年左右的投资回报周期，即使项目只有20%的收益——也就是2000万的收益，资金年回报率也能达到50%左右。在这个意义上，房地产开发行业确实也是一个暴利行业。

　　房地产的暴利来源于预售许可制度。那么，能否取消这个制度，规定必须是现房出售呢?这个政策要实施估计有很大的难度。
　　原因很简单。一旦实行现房销售制度，必然导致实力有限的大量中小房地产开发商退出房地产行业，人为制造少数大开放商垄断房地产市场的局面。一旦市场由少数大企业垄断——好吧，房价又得涨了。

　　通过对房地产行业利润的分析，我们发现，当房市面临宏观调控时，房价实际能下降的空间远没有一般人想象那么巨大。降价20%，很多项目已经是不赚钱了，降价30%，大多数项目一定是亏损，如果降价40%以上，房地产行业一定是全面崩盘，大量开发商跑路，大量烂尾楼出现，甚至很可能拖累整个经济崩溃。

　　所以，即使是最严厉的宏观调控，房价下降的预期也不会超过25%(实际可能就是20%)，超过这个数字，房价下降就是以开发商亏损跳楼才能实现。这也是中央政府不愿看到的局面。

 

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