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美国房地产市场真相 复苏之路还很漫长 房地产OA 房地产软件 房地产管理软件
近期,美联储主席伯南克在国会的两次证词、美联储发布的经济褐皮书及美国商务部的新屋开工数据、建筑许可率、美国抵押贷款银行协会的购房抵押贷款指数、再融资指数、全美住宅建筑商协会的建筑商信心指数均显示美国房地产市场有所回暖,但我们在综合了各方面的数据进行仔细比对分析之后认为,当前美国的房地产市场并未出现实质性的好转趋势,从几个关键的数据来看,其仍呈疲软态势，由于其是美国经济的两大支柱产业之一，因而美国房地产市场的疲软态势仍将拖累美国经济的发展，并使得美国经济的复苏之势变得更为困难。
美国房地产市场表面繁荣的背后隐藏着泡沫风险
美国商务部最新数据显示，美国6月新屋开工年率环增长6.89%至76万户，创下08年10月以来的新高，其独居房屋的开工率环比增长4.66%至53.9万户，市场为之欢呼雀跃，认为美国的房地产市场开始呈现好转的迹象，但在欢呼过后，我们必须清醒地看到与新屋开工率处于同等重要地位的指数－营建许可率的变化，从美国6月的营建许可数据来看，其年化率环比下降了3.7%至75.5万户，而其独居房的年化率环比只是微幅增长0.61%至49.3万户，与同期的新屋开工率相比，出现了显著的回落迹象，营建许可率的回落，特别是独居房的营建许可率的回落，对于房地产市场而言起到了警示信号，在美国的房地产市场中，独居房占到了近四分之三的比例，因此，其年化率的变化决定了美国房地产市场景气的好坏，从当前独居房年化率的回落来看，美国房地产市场前景不容乐观。
而从历史数据的角度来观察，我们看到，虽然美国当前的新屋开工率数据表现良好，但新屋开工年率与营建许可年率、新屋销售年率仍同处于历史的底部区间呈横盘震荡之势，并未出现大幅回升的迹象。以美国现有房屋的销售率来测算，其新建房屋可维持5个月的供应量，而根据房地美的数据，今年一季度，美国出租房屋和出售房屋的总空置率在11%，与此同时，美国住房的自有率从08年金融危机时的68.1%回落到了65.4%，空置房屋高达1847.4万户，我们认为，二季度的情况将会更糟，这使得美国房地产市场在表面短暂繁荣的同时出现了泡沫风险。
研究美国房地产市场的另一个重要指标是美国的建筑业人业人数的变化，根据美国劳工部最新的美国就业市场月度报告，美国6月建筑业就业人口新增2000人至550.9万人，但通过比对08年金融危机时的数据，我们发现，虽然当前美国建筑业就业人数自今年2月以来连续四个月下滑后首次出现回升，但总人数仍低于08年6月金融危机发生时的723.2万人，远未回归到金融危机发生前的水平，从图形上来看，美国当前的建筑业的就业人数仍处于历史的低位区间呈横盘震荡整理之势，因此从就业人数的角度而言，美国房地产市场还远未达到好转的标准。
从美国抵押贷款银行业协会的数据来看，虽然7月13日当周美国的再融资需求指数出现了大幅的跳增，但购房活动指数却出现了小幅的回落，而从历史的数据来看，再融资需求指数相对购房活动指数要滞后半年左右，因此，在当前购买指数仍呈低迷之势且仍未回到08年金融危机发生时的水平之际，我们认为，短期之内美国房地产市场的再融资需求指数虽然回升，但期回升之势并不牢固，其后期仍有将呈回落之势，美国房地产市场的短期繁荣景象将会破灭，其复苏之势将变得异常艰难。
综上所述，我们认为当前美国房地产市场远未达到复苏所需具备的各项条件，从美国当前的各项经济指标来看，美国的房地产市场在短期繁荣之后将重回弱势，其复苏前景不容乐观，其也将成为拖累美国经济复苏进程的重要影响因素。
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