甄别“房”忽悠技巧简介（一）

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　一.产权缩水 拿地日期和实际入住日期相隔太久

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    《土地使用证》等五证需放置在售楼处显著位置，购房者可以很方便地查询土地使用年限。此外，购房合同的第一条便对使用年限进行了说明。业内人士提醒购房者，看到“价廉物美”的项目，应将年限损失折算进行考量，不要急于“捡便宜”买了缩水的楼盘。

　　　二、.虚假繁荣 开盘实际所剩房源很少，但却称前几日好户型已售罄

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　　在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。 开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。

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　　平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中，开发商（售楼人员）处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商（售楼人员）做霸王买卖的现象。为此，消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快，随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。

　　三、延期交房 推迟或一再延后交房时间，并拒绝支付延期交房违约金

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　　在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力。

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　　所有收房的业主们都不应该签署这样的显失公正的协议。开发商设施不全改赔偿的必须赔偿，该收房的也要正常收房，否则，开发商必须继续按每天万分之二赔偿损失。
请大家切记！集体理性地与开放商谈判，也是帮助开发商纠正错误。希望紫金的开发商明白这个道理一起把紫金的品牌做好，毕竟未来的路还很长...

　　四.承诺缩水 承诺赠送车位、免交物业费等不能兑现

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　　业主在买房时，开发商尤其是置业顾问会承诺很多优势，但后期又不能如期履行。待购房人发觉现实与开发商所说不一致时，开发商会以“此承诺并无书面说明”等各种理由搪塞过去。而这时即使购房者准备诉诸法律武器也因“口说无凭”而丧失主动权。如购房人买房时被售楼员承诺后期不会再降价，但购房人买房后却惨遇项目大幅度降价，引发先期业主的激烈维权等。

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　　要用科学的方法去解决，而不是一味跟开发商对着干，而关于口头承诺。法律并不完全否定口头承诺，但是口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，任何一方都很难主张权利。对于上下家的主张以及承诺，应尽可能以书面形式保留下来，并有主张者或承诺者签字。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留证据。

　　五、精装修与样板间不一样 装修及配套设施所用材料品牌和标准与样板间不一致

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　　样板间是开发商吸引消费者的“门面”，自然经过了精雕细琢。但与实际的房子相比，有的样板间“悄悄”变大，有的装修产品被“偷梁换柱”，或者是装修及配套设施所使用的材料品牌和标准与样板间所看到的不一样甚至差距很大，总之各种问题层出不穷，购房人需要擦亮双眼。

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　　在参观样板房的时候，不要只注重外观所带来的视觉美感，也要注意家具的尺寸是否符合市场的规格；在参观样板房的时候，应该观察门窗的采光度，而不是单从室内的光亮度来判断，同时法律界人士提醒消费者，《商品房销售管理办法》第31条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应该说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

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