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投资商业地产选对开发商跟着庄家走

据搜房网数据监控中心数据显示，2月份无锡商业地产共计成交362套，成交面积27752.69平方米，；3月份，无锡商业地产共计成交921套，成交面积81263.5平方米；4月份无锡商业地产共计成交1195套，成交面积129036.18平方米；5月份无锡商业地产共计成交781套，成交面积75513.1平方米；6月份无锡商业地产共计成交709套，成交面积63561.06平方米。

自商品住宅受到政策严厉的调控以来，越来越多的房地产商纷纷开始转战商业地产。近日，总部位于深圳的万科、招商、金地三家以住宅开发见长的房地产开发企业都已表明未来将逐步扩大商业地产的份额。

商业地产成交量步步攀升，大型房企纷纷转舵，是否代表调控下商业地产迎来了发展黄金期？那么商业地产的运营管理是怎样的？以及小投资者在选择商业项目时如何规避风险？

商铺的基本概念

融创资产管理有限公司宋智超表示，商铺一般分为三个类型：沿街类、分割类和专业类。沿街商铺要看面宽，原来老的商铺径深很深，使用类型比较有限。分割性商铺，比如哥伦布二楼、三楼都是分割类商铺，这类商铺要看人流量是不是够大。第三块专业性市场就是看专业的走势和力度。

同时他还表示：一手商铺跟二手商铺在投资方面是完全不一样的，一手商铺比如哥伦布和洛社商贸城，一般要看经过专业的运作和管理，三五年以后商铺本身或租金是否可以升值。而投资二手商铺注重的是租金的平缓稳定的升值，比较稳定的租金平滑线。每年是3-5%，每三年达到5-8%。

锡商业地产代表项目的运营管理

随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不到的商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来的。运营管理是商业地产能否成功的核心，不管是投资者还是房地产业的专业人士，商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。那么无锡商业地产代表项目在运营管理方面有什么独到之处吗？

五洲国际广场（羊尖）副总经理孙琳表示，五洲旗下的商业地产项目运营模式是先招商后设计，统一招商，统一经营管理，遵循二三五原则。即项目建设开发只占项目的20%，项目的招商完毕开业以后，只完成了30%，这两块加在一起完成整个项目的50%，项目后面的50%是项目后续的管理。在项目运营上投入的人力物力比项目在建设投入的人力物力精力会更大。

孙琳还表示，在商业地产项目运营管理方面，项目不同管理方式也不同。五洲在商业地产方面有很多战略合作伙伴，相对来说招商比较容易。但每个项目根据自身的情况，比如地理位置、环境因素、经济结构状况，对主力商家有不同的选择。首先家乐福不是开到哪里都好，家乐福只能开到市中心。那么乡镇项目和八佰伴合作的比较多，根据项目不同我们都有侧重。

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如何规避商业地产投资风险

投资商业地产跟股票一样，如果想稳定保值升值，就买住宅底商，如果想短时间升值甚至翻番，就进专业市场，专业市场的升值空间很大，但专业市场风险也是最大的。

首先，如果我们不会买股票，那可以去买基金。相同的，我们不会买铺但可以去选择开发商，选择开发商背后的运营团队，选择开发商背后的主力商家，因为主力商家在进驻一个项目时已经对该项目进行了考评，我们跟随进入的话，风险相对降低了。

第二看商业地产的运营团队。五洲国际广场（羊尖）副总经理孙琳表示“绿地、万达进入商业地产领域是好事。因为绿地、万达是一个有责任的开发商，而且他们在产品设计和商业合作方面有很好的资源。但问题是，现在很多以前在做制造业的现在也做商业地产，他们对商业地产的理解不一样，他们背后的团队不一样，所以这就存在着风险。

其次看开发商。作为开发商一定要对商业地产有很好的理解，只有很好的理解才能有思想，有思想才能有好的设计。

总之，五洲国际广场（羊尖）副总经理孙琳的意思就是：买股票你不会做，就买明星基金经理人，跟着他能赚钱，风险会小一点。同样的，投资商业地产就是选择运营团队，然后看他的主力商家，跟着庄家走。

创富商务广场策划经理魏巍表示，现在很多投资者都想要更多、更好、更安全，但投资商铺要三五年才能看到回报。崇安寺五年时间物业价值翻了一倍。但北京、广州、深圳原来同一价格的物业，但几年后相差一倍，甚至相差好几倍。这主要有三个因素：地段、政府项目规划和商业运营。投资者有时候喜欢冒风险，但只有当这种冒风险对需要对政府对政策有正确的理解，同时对规划、对产品、开发商都有清晰地认识，才能降低投资的风险。

住宅限购会成为商业地产发展的黄金期吗？

五洲国际广场（羊尖）副总经理孙琳，住宅限购对于商业地产的发展来说有利也有不利。从投资者角度，很多商业地产可能是在离市区比较偏远的地区，或者副中心。如果住宅市场不好，必然使得整个区域的建设节奏放缓，放缓以后对商业人口所需的支撑就有问题。从好的一面来讲，商业地产是资本的游戏，投资商业地产一定有独到的商业见解，如果没有独到的商业见解的话，这个游戏不是所有人都能玩的。

关于住宅限购，无锡搜房网总经理马国强表示对商业地产而言是有一定的正面影响。限购导致一些投资者有钱在住宅市场上花不出去，可能就会有资金流向商业地产了。在政策调控住宅受限，短期内商业地产相对而言是资金的低风险，比如太湖新城在2010年之前没有大型的商业项目，但今年很多项目都在做综合体。还有锡山区高铁商务区从去年到今年出来的几幅块地基本都是商业项目。那为什么政府拿出这么多商业项目，因为住宅限购，商业不限购，开发商做这一块相对来说风险要小一点，对政府来说，土地收入上升空间也比较大。

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