权威人士称房地产是政治问题 调控绝不会放松 房地产OA 房地产软件 房地产管理软件
国务院房地产市场调控情况专项督查组于近日披露的调查结论显示，调查涉及的全国16个省市中，超半数省市的楼市调控落实情况受到了肯定，督查组仅对湖北、湖南、河北、山东等省，以提醒、建议等方式提出了委婉批评。
看上去，中央的态度比较“怀柔”。今年二季度以来，全国房地产市场成交普遍回暖，房价持续反弹，部分二三线城市纷纷以各类放松政策试探中央的调控底线。但是，一位接近中央决策层的人士近日却对财新记者表示，“很多人以为商品房限购政策会放松，实际上根本不可能。中央对地方政策执行情况将严格监督，哪儿有反弹就会去压。”
这位权威人士指出，“房地产不只是高房价的问题，而且是政治问题，牵涉到地方与中央的关系，地方对土地财政的依赖、征地的矛盾、腐败链等问题，这些都是政治问题。这些问题现在不但没有解决，还在恶化，所以调控绝不会放松。房地产对中国经济的拉动，只能靠保障房，而非商品房。”
他透露，目前中央对地方政府完成保障房建设的情况并不满意。现在保障房建设存在很大水分，比如开发商不兑现承诺配套开发的保障房，很多保障房项目挖个坑就算开工等等，“保障房建设缺乏监督(或惩罚)机制。中央还有大的政策，将是大家都意想不到的政策。但是否能推，还得看上面的决心。”
住建部官员近日对外透露，住建部将于今年下半年派出专项巡查组对全国11省保障房建设情况进行巡查。
今年全国保障房开工任务为700万套。住建部一位官员向财新记者透露，截至6月底，保障房的开工数为63%。但这一统计数据是否还有水分，仍被外界质疑。在配建、回购、限价等诸多保障房建设模式中，过去的各地实践也暴露出了诸多问题。建立针对保障房建设的独立监督机制，确为当务之急。
配建模式悖论
上述住建部官员向财新记者表示，住建部对商品房配建保障房的原则性规定是：是否要先建保障房才能允许卖商品房，要看地方各自不同情况，由地方自己做主。
商品房配建保障房，是指政府将“建设一定比例的保障房”作为土地出让的必要条件之一，由获取土地的开发商承担保障房的开发建设任务；作为对价，政府相应降低一部分土地出让金。这是近年来地方政府缓解保障房建设资金压力的最为普遍的做法。
然而，各地对配建的执行、监督力度不尽相同。北京的执行颇为严格，按照北京市建委规定，配建保障房的地块，一定要依据规划先完成配建，否则其他商品房就拿不到预售证。
对开发商来说，配建模式提高了前期投入资金和运营成本。相当数量的开发商对配建的保障房项目存在消极怠工、拖延工期等情况，就连北京的不少地块也不能完成配建任务。据财新记者了解，位于北京北三环的某地块2009年成功出让，其中要求配建2万平方米的公租房。但合同仅仅约定了公租房的建设面积和回购价格，对何时开工、建设进度、政府回购等都没有具体时间表。
上述住建部官员表示，“配建模式有两个很大的问题，一是粗放管理，二是把保障房的价格挤到商品房里，抬高商品房价格。咱们一方面要眼睁睁地看着房价抬高，另一方面又要这样(用配建模式)来解决，这是一个悖论。”住建部政策研究中心主任陈淮也对外表示，“我们注意到引进企业建保障房，实际上是把保障房的成本摊入商品房，由买商品房的人分担风险和代价，这并不是合理的制度。”
配建模式缺乏相应的监管机制，不仅无法保证正常建设完工，而且极容易在分配环节出现问题。据财新记者了解，一块位于北京市海淀区学区附近的地块，要求配建一定比例的保障房。开发商从拿地开始，就受到该区政府部门众多领导施加的压力，他们对该保障房“建成什么样、多大面积、什么户型”等提出了多种意见。“本来以小户型为主的保障房，最后都变成了大户型的好房子，就是政府公务员家属楼。这样的好房子谁不想要？而且盖完以后分配不好还得罪人，我都不想干了。”这家开发商一位内部人士向财新记者表示。
地段位置越好的地块，越容易出现分配问题，这在开发商中已经不是秘密。不少开发商都十分头疼，有限的保障房到底留给谁？有的开发商怕得罪人，最后甚至选择放弃项目。
北京首个“限房价、竞地价”的中小套型普通商品房项目 房山区长阳国际城项目，房山区政府即通过控制商品房预售证的方法，预留了800套限价房，欲作为政府分配之用。(详见本刊2011年第21期报道“800套限价房暗度陈仓”)但据财新记者后续了解，在公众舆论的压力之下，房山区政府最终放弃了这800套限价房。
有专家认为，配建模式通过压低地价，把挤出的土地利润通过保障房分配，让渡给低收入群体，这属于明补。但是这一过程存在很大的“可操作空间”，公众关心的并非明补或暗补的形式，而是这些土地利润最终“补给了谁”？
回购房财技
回购房是配建保障房的形式之一。不过，实际操作中，很多回购房并不一定是面向低收入群体的保障房，但仍然可能被纳入保障房的统计口径。
近期备受关注的北京地王“万柳地块”，要求配建1. 64万平方米回购房，回购价格仅为1万元/平方米，其未来的分配问题备受关注。以这一地块的稀缺性来看，政府的回购价必然与该项目商品房存在巨大的价差。可以预见，“羊毛出在羊身上”，开发商的回购房成本最终将转移至商品房。有市场评论人士对财新记者称，政府虽然在表面上短期范围内控制了地价、房价，但这种做法显然是权宜之计，最后都将由市场埋单。
财新记者了解到，“万柳地块”的招标文件并未明确回购房就是保障房，且回购房的规划、建设、分配方案也都没有明确规定，开发商中赫集团还有待和政府进一步商议。中赫集团一位高管人士对财新记者表示，“现在还不能确定这些回购房就会建成保障房，也有可能是建成商品房，政府回购后再以市场价卖出(或者委托销售)，差价用来补贴六郎庄拆迁。我们倒是希望建商品房而非保障房，这样好规划，也能保证品质。”财新记者注意到，“万柳地块”在挂牌出让时，项目名称即附注为“六郎庄搬迁平衡资金用地”。
如果“万柳地块”回购操作成功，当地政府无疑一举多得，既少掏了拆迁款，避免了地价太高引发政治风险等，如果可以打擦边球，把这批回购房计入保障房，还可增加保障房完成数量。从中可见，这样的回购房，无非是政府的一种新财技。
保障房变种
除了上述回购房，小产权房、集资建房等保障房变种的数量和规模也呈上升之势，公务员、教师、定向安置、职工宿舍等众多名目都被纳入保障范围，并进入保障房的统计口径。
在国务院有关规定中，集资建房是经济适用房建设的组成部分，建设标准、参加对象和优惠政策均按经适房的有关规定执行，任何单位不能变相搞实物分房或房地产开发经营。而经适房由于分配环节的巨大灰色空间，已是保障房所有类别中最饱受诟病的一类，近年来被逐步削减。今年深圳甚至明确规定，新开工的保障房中将不再有经适房。
经济适用房虽然被逐渐摒弃，但单位集资建房作为经济适用房的一个变种，现在却呈抬头之势。高策顾问董事长李国平向财新记者表示，单位集资建房一方面作为保障房统计入账，政府高兴；另一方面不用公开分配，员工或公务员以低价买到了房子，也高兴。所以，虽然违规，但地方上集资建房从来就没有停止过，而且非常普遍。
他向财新记者指出，北京应该是保障房相关政策执行得最好的城市之一，然而在北京，小产权房的博弈就十分激烈。国土资源部明确规定小产权房属于违建，要禁止和查处，北京市国土局还于一年前发起过一场严查小产权房的行动，一度打压了小产权房的建设势头，但随着北京房价持续在高位徘徊，小产权房的建设又在复苏。
李国平对财新记者表示，“很多公务员自己都在买小产权房，他们会去真正查处这些房屋吗？小产权房能够在北京通州区张家湾、房山区良乡、昌平区小汤山等京郊区域大范围‘野蛮’生长，说明其存在着强大的内生力量，这也成为地方利益和中央政策之间博弈的集中体现。”.
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