安邦：中国房地产捆绑银行业的潜在风险要重新评估

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随着市场对房价预期的改变，房地产龙头万科日前抛出“寒冬论”，称中国房地产在2012年将进入寒冬。投资者对中国银行业能否经受得起房价下跌疑虑重重，房价下跌是否会把国有银行拖下水？会不会触发银行业的风险？一时间众说纷纭。

在各路人马的看法中，前银监会主席刘明康的说法格外乐观。在11月11日的财新峰会上，刘明康表示，假设最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。他进一步解释称，自2008年，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，这样的测试已经进行了三轮，得到的结果是，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%。

不过，在我们看来，刘明康以银行业压力测试为依据的判断恐怕难以让人信服，问题就出在银行业压力测试之上。

据《第一财经日报》报道，不少银行业、获贷企业和房地产业的业内人士都表示，压力测试的结果是否可靠与银行业在房地产贷款中的“隐形招数”是否都被纳入计算有着密切关系，而在中国银行业，这种“隐形招数”则层出不穷。

隐形招数之一是，利用虚假贸易流水“一条龙”招数，将名义上的“生产经营项目”贷款投向炒房炒楼之中。比如，若某企业看中了1000万的商铺项目，可先向同业借1000万，购买商铺。然后把买下的商铺抵押给银行，称贷款用于进货，其实收了账就去还掉借的钱，等价于用银行贷款炒商铺。即使走银行“三个办法一个指引”的贷后“受托支付”流程，由于银行的贷后监控也只能控制资金的第一笔划归流向，只要能找个“朋友公司”开虚假证明，一样可以规避银行的监管。据了解，2008年金融危机过后，在货币刺激政策大环境下，银行青睐有抵押的贷款客户，并且可以根据抵押物的评估值，给予80%－120%的贷款额度，最高甚至可达150%。

除在购置房产时的改头换面外，对于已购物业的升值，市场上还流行两种从银行套现再投资的方式：“转按揭”和“过桥”。“转按揭”指的是利用房产的升值在银行签订新的按揭协议，获得更多贷款，并再投到炒楼之中。比如，若一套房产本来估价100万元，按照规定放贷70万元；1年后，该房产市价涨到150万，此时可按增值后的价格找另一家银行签订新的按揭协议，这样就能多获得约35万元贷款。即使从2007年开始，监管部门封堵“转按揭”，要求对已抵押房产在没有偿清全部贷款前不得以再评估后的净值为抵押追加贷款，投资者也可通过短期“过桥”的办法，从小贷公司等融资渠道借钱把银行房贷还上，以此绕过监管，再抵押房屋申请“消费性贷款”以套现，一方面偿还过桥贷款，另一方面多出一笔款项进行下一个房产投资。有投资者透露，对于上述“消费性贷款”，可采取的套路是，当贷款资金小于200万，则名义用途为“房屋装修”，后续找装修公司签订虚假装修合同；大于200万，则名义用途为艺术品投资，后续找典当行通过古董买卖虚报交易金额。

规避监管的方式层出不穷，房地产信托也可为此提供便利，而当信托被叫停后，银行还可以用“曲线放贷”的方式，给一家房地产企业开出银票，再由另一家有资金的银行对银票贴现，以达到规避监管的目的。

凡此种种手法说明，对于银监会的监管，市场总能寻找到一定方法予以规避，正所谓上有政策，下有对策。有银行业业内人士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除了官方公布的10.46万亿贷款外，还有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款，而后者数目往往超过前者。该人士表示，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20万亿”。

如此来看，房地产价格下降对银行业造成的风险并没有刘明康所说的那么轻松。到目前为止，各家银行具体如何开展压力测试，对外界来说仍然是个谜。市场人士也曾因“各家银行披露的房贷压力测试数据相近”而怀疑结果的可信度。某银行分析师曾透露，银行“有一个先入为主的印象，然后把模型往一个方向去做，最后报给银监会的数据显示各家差不多，整个行业的数据也差不多”。我们认为，为摸清银行与房地产市场的真实关系，理应以最严格的口径重新进行压力测试，如若不然，经济政策很可能被虚假的测试结果误导，最终得不偿失。

最终分析结论：中国房地产业的风险可能并不如前银监会主席刘明康所称的那么乐观，银监会应再以更加严格的口径，对银行业所持有的涉房类贷款予以摸底，防止房地产业的风险深度渗透到银行业中，引起连锁反应。不论是对市场还是对政府来说，中国房地产捆绑银行业的潜在风险都需要重新评估。

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