浅谈房地产开发项目前期策划

房地产管理软件

    房地产开发项目的前期策划对于房地产项目整体营销成功具有十分重要的意义，怎么来正确认识前期策划的作用，我们先来看看市场上一些没有经过前期策划的楼盘滞销的原因在哪里？

    一、选址错误——有的开发商在高档区域开发低档房，使土地资源浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来；还有的开发商要造“平民区的明珠”，在低档区域造高档豪宅，结果可想而知。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。

    二、功能定位、设计——有的高档商品房尽管外立面不错，小区规划也还可以，但功能设计低档，或房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。还有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，如：面向工薪阶层的小区，却内设人工湖、大型喷泉、豪华会所，或在绿化中种植名贵树种，虽然在广告宣传上似乎颇为显眼，但对居民来说并没有得到多少切实的实惠，而白白增加了很多成本。

    三、房型设计与套内面积控制相互矛盾——有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过于大的辅助设施面积，中、低标准住宅一套搞3个阳台，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价却大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见，这种问题属于明显的缺乏前期策划。

    四、套用旧有设计方案、规划设计陈旧——如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不好，单位平面布局不好，如：高层点式蝶形，结果前面朝阳的好卖，后面几套卖不动。

    五、有的小区号称经济适用房，但为了显示大手笔的气派，错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。

   房地产管理软件